Wat verandert er in de Aedes-benchmark 2025 en later?

Voor het prestatieveld Huurdersoordeel verandert er dit jaar niks. De 3 primaire processen waarnaar we kijken bij de benchmark zijn in de sector breed gedragen kernactiviteiten. In de werkgroep Huurdersoordeel zijn 2 mogelijke veranderingen besproken voor de toekomst:

• Woningzoekenden
  Woningcorporaties zijn er ook voor woningzoekenden. Dit komt niet terug in de benchmark. In 2026 onderzoeken we of het haalbaar is en een toevoegde waarde heeft om dit apart te benchmarken, bijvoorbeeld via een regionale woonruimteverdeelbenchmark.
• Contactmomenten
  Bij het oordeel van huurders spelen contactmomenten een grote rol, maar dit is lastig apart te meten. Een mogelijkheid is om contact te categoriseren (bijvoorbeeld reparaties, huurbetaling, leefbaarheid) en te focussen op recente interacties. Een eerdere pilot uit 2018 liet zien dat huurders zonder recent contact vaak positiever zijn dan huurders die wel recent contact hadden. Aangezien de pilot alweer 7 jaar geleden is, en contact aan belang lijkt te hebben gewonnen, is het voorstel om in 2026 een nieuwe verkenning uit te voeren.

Het prestatieveld Bedrijfslasten krijgt een nieuwe naam: prestatieveld Financiën. Dit nieuwe prestatieveld bestaat vanaf de Aedes-benchmark 2025 uit 3 onderdelen:

• Bedrijfslasten 
  De bestaande benchmarkmethodiek blijft zoals je gewend bent. De bedrijfslasten worden vergeleken op basis van beïnvloedbare bedrijfslasten, met een A/B/C-scoreverdeling waarbij telkens 33% van de corporaties in elke categorie valt.
• Huishoudboekje
  Het huishoudboekje wordt visueel vernieuwd. Naast het financiële tekort kun je ook zien hoeveel extra geld geleend moet worden om het huishoudboekje sluitend te krijgen, rekening houdend met de opgaven (inclusief nieuwbouw). Deze benadering maakt de relatie tussen kasstromen, investeringen en financiering inzichtelijker. Het huishoudboekje wordt getoond op sector- en corporatieniveau. Corporaties krijgen hiervoor geen letter.
• Investeringen en Financiering
  Dit onderdeel laat zien wat het investeringsniveau is per corporatie en hoe dit gefinancierd wordt (bijvoorbeeld via kasstroom of leningen). Het model geeft hiermee inzicht in de financiële spankracht, zonder normatieve beoordeling. Ook voor dit onderdeel krijgen corporatie geen letter.

Doorontwikkeling

Er bestaat de wens om meer inzicht te krijgen in de mate waarin de financiële ruimte wordt benut. Investeren corporaties naar vermogen in relatie tot de opgave tot 2035? Mogelijk worden hier in de toekomst ook benchmarkletters aan gekoppeld. 

Vanwege grote regionale verschillen en omdat de opgaven uit de NPA nog niet lang genoeg bestaan om als leidraad te dienen, is besloten dat dit jaar nog niet te doen. Het duurt namelijk een aantal jaar voordat de ‘gevolgen’ van investeringen zichtbaar worden in de opgaven. De NPA zijn nog te recent voor dit inzicht. Wel maken we investeringen en financiering inzichtelijk zodat vergelijking mogelijk is.

Samen met leden gaan we kijken hoe we het onderdeel Financiële spankracht scherper kunnen maken, en hoe we beter inzicht kunnen geven in de mate waarin corporaties hun financiële ruimte benutten (investeren naar vermogen).

Het prestatieveld Onderhoud en verbetering blijft in 2025 inhoudelijk gelijk. Tegelijkertijd werken we samen met corporaties in pilots aan een nieuw model voor de Aedes-benchmark vanaf 2026. 

Het nieuwe model moet een beter beeld geven van het verband tussen de onderhoudskosten van corporaties en de kwaliteit van de woningen. Op hoofdlijnen kijkt het nieuwe model naar 3 onderdelen:

• Functionele kwaliteit: gemeten via WWS-punten, specifiek gekoppeld aan onderhoud gerelateerde onderdelen. Dit geeft inzicht in de gebruikswaarde van woningen.
• Technische kwaliteit: bepaald op basis van de geaggregeerde conditiescore (CS) uit de dPi. Deze score geeft een indicatie van de fysieke staat van het bezit. Hiermee kiezen we voor een bredere benadering dan de huidige EP2.
• Ervaren woningkwaliteit: gemeten via het huurdersoordeel over de woningkwaliteit. 

Voor het prestatieveld Duurzaamheid zijn vooralsnog geen veranderingen voorzien. In 2024 heeft het Aedes-bestuur besloten om duurzaamheid (voorlopig) als apart veld te houden, gezien de expliciete aandacht voor de verduurzamingsopgave. Wel blijft regelmatig de roep om te komen tot een nauwere samenhang – en mogelijk integratie – met het prestatieveld Onderhoud & Verbetering. Begin 2026 voeren we samen met leden een quickscan uit om de mogelijkheden hiervan in kaart te brengen. Eventuele aanpassingen kunnen dan in de benchmark van 2027 worden doorgevoerd.

De oude velden Beschikbaarheid & Betaalbaarheid en Nieuwbouw worden samengevoegd tot 1 verdiepend veld. Daarmee is dit dus geen prestatieveld meer. De kernindicatoren zijn onderverdeeld naar de volgende thema’s: 

• Beschikbaarheid - Nieuwbouw en voorraadontwikkeling: aantal nieuwbouwwoningen, prijsklassen, stichtingskosten, netto voorraadontwikkeling (DAEB en niet-DAEB).
• Beschikbaarheid - Aanbod en toewijzingen: aantal toewijzingen, mutatiegraad.
• Betaalbaarheid – Huurlasten: huur, verandering huur, betaalrisico huurders, dure en goedkope scheefheid.
• Betaalbaarheid – Kwaliteit: huur ten opzichte van maximale huur

De benchmarkrapportage bevat de kernindicatoren. Overige indicatoren worden ontsloten via het Aedes-datacentrum. Er worden geen benchmarkletters meer toegekend. Het nieuwe model wordt geïmplementeerd bij de Aedes-benchmark 2025. 

De indicatoren ‘betaalrisico huurders’ en ‘dure en goedkope scheefheid’ mogelijk pas vanaf 2026, afhankelijk van toestemming van het CBS. 

Doorontwikkeling

Er is nog de wens om naar totale woonlasten te kijken, in plaats van alleen naar de huurlasten. In dit model wordt hieraan vooral invulling gegeven bij het onderdeel Betaalrisico huurders (huishoudinkomen van huurder ligt lager dan netto huur, energielasten, lokale heffingen en minimaal noodzakelijke niet woonuitgaven volgens Nibud). Overleg met CBS zal moeten uitwijzen of dit in de Aedes-benchmark 2025 of 2026 gerealiseerd kan worden.

Het huurderoordeel (inzet corporatie op leefbaarheid) en de inzetindicatoren (Euro en FTE) blijven onderdeel van deze verdieping. De belangrijkste aanvulling is de introductie van een nieuw vergelijkingsmodel dat werkt met gebiedsclusters. Deze clusters zijn samengesteld op basis van sociaal demografische en fysieke kenmerken zoals bevolkingsdichtheid, leeftijdsopbouw en inkomensverdeling. 

Binnen dit model wordt het bezit van corporaties ingedeeld in 11 typen clusters. Voor elk cluster wordt de leefbaarheidsscore bepaald aan de hand van de vernieuwde Leefbaarometer, die 5 dimensies omvat: fysieke omgeving, woningvoorraad, voorzieningen, sociale samenhang, overlast en onveiligheid. 

Dit maakt het mogelijk om prestaties op het gebied van leefbaarheid te vergelijken tussen corporaties die actief zijn in vergelijkbare typen gebieden, zonder dat er sprake is van een normatieve beoordeling. Deze wijziging wordt in de Aedes-benchmark 2025 doorgevoerd. 

Het vergelijkingsmodel binnen de verdieping leefbaarheid is voor dit jaar een pilot. Deze wordt geëvalueerd, waarna we kunnen besluiten om dit al dan niet te continueren.

Doorontwikkeling

Voor 2026 en verder onderzoeken we of er een verband gelegd kan worden tussen inspanning (maatregelen en inzet van middelen) en outcome (leefbaarheidsscore).

Een aandachtspunt is dat de Leefbarometer iedere 2 jaar wordt geactualiseerd. Dit betekent dat we dit onderdeel van dit benchmark Leefbaarheid niet jaarlijks kunnen presenteren (het huurderoordeel en FTE/EUR wel). Aangezien de Leefbarometer de meest gedetailleerde (en eigenlijk enige) data biedt, hebben we er toch voor gekozen om de data van de Leefbarometer te gebruiken.

Verschil tussen de Veerkrachtkaarten en Verdieping Leefbaarheid
De veerkrachtkaarten zijn specifiek ontwikkeld om te analyseren hoe een buurt omgaat met veranderende samenstelling van kwetsbare bewoners. Zo kijken de kaarten naar de mate van instroom en veranderingen in overlast en onveiligheid. De verdieping leefbaarheid is breder. In de verdieping kijken we naast bijvoorbeeld sociale cohesie en veiligheid ook naar fysieke, ruimtelijke en sociaaleconomische kenmerken. De verdieping is bovendien actiegericht: het biedt stuurinformatie op complex- en corporatieniveau, en is ontwikkeld voor benchmarking, beleidsvorming en samenwerking.

Je zou kunnen zeggen: leefbaarheid is de brede paraplu, waar veerkracht een belangrijk onderdeel van is.